過去四十年，中國人的生活水平有了極大的改善，不過這種改善并不平穩(wěn)，“衣食住行”這幾件事情里，住房始終是民眾關(guān)注最多，負(fù)擔(dān)最重的一項(xiàng)。中國的人均住房面積過低，城市住房普遍以公寓為主，這和別墅獨(dú)棟為主的發(fā)達(dá)國家形成巨大差別。這里面的原因在哪里？中國人能否住上寬大的別墅，享受舒適的住房？

最近，上海金融與法律研究院研究員傅蔚岡在北京“人文經(jīng)濟(jì)講座”發(fā)表演講，談中國人的住房問題。

以下是傅蔚岡演講的要點(diǎn)：

1、中國的城市無論大小，全在追求大型社區(qū)和高樓，這和國外有顯著的差別。

2、無論住房面積還是戶型房型，歐美發(fā)達(dá)國家的住房條件比中國好。領(lǐng)土面積廣的俄羅斯，住房條件卻不怎么樣。

3、從平房住進(jìn)樓房過去經(jīng)常被認(rèn)為是好現(xiàn)象，住公寓樓的缺陷總是被忽略。

4、偏愛公寓的城市規(guī)劃和計(jì)劃經(jīng)濟(jì)思想有關(guān)，追求土地集約利用和環(huán)保主義，讓單元樓大行其道。

5、中國人要打破對(duì)單元房的迷信。只要放松管制，增加住房用地，中國人也能住上大房子。

以下是傅蔚岡演講的正文：

我的演講題目是“告別居住貧困——中國人也可以住大房子”。什么叫居住貧困？房子住得小、居住差，這就叫居住貧困?！熬幼∝毨А边@詞是國內(nèi)社科院的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)研究所黨國英老師提出來的，我覺得這個(gè)詞用得非常好。

熱愛高樓的中國城市

我們先來對(duì)比兩個(gè)城市。一個(gè)是中國的中山，一個(gè)是日本的埼玉。中山在中國廣東省，是大灣區(qū)很重要的部分。中山市的面積將近1783平方公里，2017年的人口是326萬。埼玉在日本東京西部，2014年的人口將近724萬，近3800萬平方公里，面積相當(dāng)于中山的兩倍，人口也是兩倍多。

然而從城市形態(tài)來看，中山看起來更先進(jìn)，因?yàn)槿敲苊苈槁榈母邩?。日本埼玉全是兩三層樓的房子——日本有很多這種一戶建的房。是什么原因?qū)е逻@么大的差別呢？我們稍后再講。

在座有沒有江蘇啟東的朋友？恒大在江蘇啟東蓋了一個(gè)非常厲害的樓盤，叫恒大威尼斯。厲害在哪里呢？他們建了一個(gè)人造大海。中國的海濱城市，真正海很好的很少。浙江和江蘇的沿海，都是泥沙渾濁，很多所謂海景房，一眼望去全是渾濁。

他們?cè)陔x大海500米或1公里的地方筑了一個(gè)大壩，將海水過濾再放進(jìn)來。小區(qū)邊上的海水很藍(lán)，和三亞的海水幾乎一樣。這個(gè)小區(qū)的樓盤非常大，將近兩千多畝，里面有五星級(jí)酒店，有別墅，更多是住宅。從遠(yuǎn)處走過去看，觸目驚心，或說非常有震撼力。啟東這里還到處是農(nóng)田，突然之間高樓矗立，這就來到了恒大威尼斯。

這樣的景象在中國的城市非常普遍。坐高鐵從上海到北京，你會(huì)發(fā)現(xiàn)一些小縣城的邊上，全蓋著十幾層二十層的高樓。這種情況在東京到大阪的新干線邊上就很少見。日本的城市和城市之間，全是兩三層樓的房子蔓延開來。

發(fā)達(dá)國家的住房什么樣

前段時(shí)候看美劇最大的感受是，人家住非常大的房子，院子停好幾輛車。為什么中國人住得這么少，美國就可以住這么大呢？去年我看了一部電影《99個(gè)家》，講金融危機(jī)爆發(fā)前，資本主義世界下的房產(chǎn)中介故事。有一個(gè)景象讓我很震撼。佛羅里達(dá)在美國有一個(gè)迪斯尼，非常大，很多人喜歡到那里度假，年老退休的人喜歡到那里去。那里的房子幾乎全是這樣。

佛羅里達(dá)的房子。圖片由傅蔚岡提供

去年我到美國密歇根州，從底特律到邊上一個(gè)小城市要乘飛機(jī)，160公里的距離全是低空飛行。下面全是兩三層樓的房子。美國有一個(gè)詞叫“蔓延”，城市從中間往外移，全是類似的房子。當(dāng)時(shí)我就在想，美國人住得可真舒服。當(dāng)你長期住在狹窄的房子里再看這個(gè)，就會(huì)感到特別的震撼。

美國式的“蔓延”。圖片由傅蔚岡提供

美國的家庭居住面積有多大？看了一些數(shù)據(jù)，確實(shí)非常嚇人。1950年人均面積292英尺，2011年人均954英尺，香港有一個(gè)詞千尺豪宅，相當(dāng)于美國的人均面積在香港變成豪宅的標(biāo)準(zhǔn)，相當(dāng)于人均80平米左右的房子，這是一個(gè)典型的情況。

其它發(fā)達(dá)國家怎么樣呢？受教科書或其它方面影響，很多人覺得日本的房子面積很小。后來我到日本后發(fā)現(xiàn)，主流最小戶型的面積是95平米。法國112平米，加拿大是181，澳大利亞214，然后才是美國。有意思的是，號(hào)稱世界上領(lǐng)土面積最大的俄羅斯，人民的居住面積最小。俄羅斯主流的最小戶型面積只有57平米，中國比它強(qiáng)一點(diǎn)是60平米。

澳大利亞、加拿大、美國這樣國土面積廣大的國家，人均居住面積大不足為怪。俄羅斯是全世界陸地面積最大的國家，為什么住得這么寒磣？這是非常有意思的現(xiàn)象，值得我們思考。

再來看人均居住面積吧。2009年的數(shù)據(jù)，中國人均住房面積是20平米，俄羅斯比我們多2平米，美國77平米，澳大利亞89平米，加拿大72平米。更慘的是香港，只有15平米。這是2009年的情況?，F(xiàn)在情況沒有大的變化。

“居住貧困”原因分析

中國的居住面積是非常狹小的，包括中國內(nèi)地、中國香港，我把它稱之為居住貧困。“居住貧困”代表兩個(gè)意思，第一你住得小，第二你的戶型、房型以單元樓為主，大家都住公寓。在座的朋友住別墅的比例非常低。如果在澳大利亞或加拿大，在座的大部分是住別墅，住公寓的反而非常少。這就是現(xiàn)狀和差距。

為什么會(huì)住得差或者住得少呢？通常的解釋，也是好多政策出發(fā)的基點(diǎn)，據(jù)說是因?yàn)橹袊硕嗟厣?，土地必須要集約化經(jīng)營。

我們經(jīng)常聽到一句話，如果我們中國人都過上像美國這樣的生活，地球還不得怎么樣怎么樣。如果我們住美國人那樣大的房子，中國會(huì)怎么樣怎么樣。

可是如果我們仔細(xì)看的話，中國和歐洲還有一些發(fā)達(dá)國家，從人口密度來比較，中國的人口密度114人/平方公里，荷蘭414人/平方公里，荷蘭的人口密度這么大，但是荷蘭也實(shí)現(xiàn)了50%以上的人住獨(dú)棟。他們?cè)趺淳湍軐?shí)現(xiàn)的呢？

各國的經(jīng)濟(jì)密度，包括城市人口、城市總面積、城市化率、非農(nóng)占比，中國的經(jīng)濟(jì)密度其實(shí)非常低。中國有很大的土地，為什么住房這么小，以至于形成居住貧困這樣的現(xiàn)象。我個(gè)人認(rèn)為，土地供給錯(cuò)配，是一個(gè)非常重要的原因。

據(jù)2003年上海交通大學(xué)陸銘教授的研究，“供需錯(cuò)配解開中國屋價(jià)分化之迷”，他觀察到，2003年之后，沿海城市人口增加，土地出讓占比卻慢慢減少。西部地區(qū)供地面積在增加，但東部所占的比重在減少，這是國家范圍內(nèi)大的空間錯(cuò)配。在可見的將來，這種國土利用規(guī)劃的趨勢還會(huì)延續(xù)，現(xiàn)在沒有大的改變。

其次是用地的錯(cuò)配。大家都說北京用地緊張，我到北京通常住東三環(huán)的酒店，在好幾個(gè)酒店推開窗向外看，都會(huì)發(fā)現(xiàn)很多綠地或森林，這在其它城市很少見。北京的綠地和森林特別多，當(dāng)然這給空氣凈化帶來非常好的一面，可是再看用地結(jié)構(gòu)就沒那么好。國際上的居住建設(shè)用地，首爾、倫敦、紐約占40%以上，首爾達(dá)60%，國內(nèi)一般是20%到30%。中國很多城市有工業(yè)用地和開發(fā)區(qū)，土地是荒的。

第三，房型的錯(cuò)配。從國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)看，從2000年到2017年之間，各種用途新開住房面積總的比例，按統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)分五大類：新開住房、住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用地、房地產(chǎn)開發(fā)其它用地。從2000年到2017年，住宅用地比例從82%降到70%，住宅用地在慢慢減少。

很多城市搞舊城改造，很多棚戶區(qū)改建成商場，這部分人搬出來以后住更高的樓，住房面積就減少了。住宅用地中的別墅占多少比例呢？2000年別墅只占5%，02年達(dá)到最高峰7%，2017年3%，100套房子里面，別墅的面積占比3%。很多人說想住別墅，但只有3%的住宅面積才屬于別墅。

土地到底是用來蓋別墅好，還是蓋公寓好呢？這其實(shí)是要選擇的。

紐約市中心的曼哈頓，一定是公寓樓比較多，因?yàn)橥恋赜玫鼐o張，大家就往上蓋。中國和美國最大的區(qū)別在哪兒？全國范圍來看，別墅占比只有3%。不止大城市這樣，小城市也是這樣，中等城市也是這樣，大家都是按照這么一個(gè)規(guī)劃來。

全日本的一戶住宅平均是40%左右，東京比例低一點(diǎn)，附近的埼玉有五成到60%。中國全面范圍的是3%，從2000年以來到現(xiàn)在，一直是3%。假設(shè)北上廣深的土地稀缺，要蓋高層可以理解的話，為什么縣城對(duì)它施加這么嚴(yán)苛的管制？

一個(gè)縣城為什么非要住得這么密集？我們老家從去年開始搞舊城改造，縣城房子全拆掉，以前兩三層樓的，現(xiàn)在全讓你住上公寓房，這是中國非常特殊的現(xiàn)象。

住公寓樓，有什么缺點(diǎn)

幾年來有一個(gè)詞，從平房住進(jìn)樓房，是被大家視為好現(xiàn)象。現(xiàn)在我們稱之為住房貧困。現(xiàn)在我們要談一談，住公寓樓有哪些不好呢？

有一個(gè)非常奇特的現(xiàn)象，或者叫“生育黑洞”。凡是住進(jìn)公寓，生育率就大幅下降。如果你問美國的朋友，發(fā)現(xiàn)人家本來住市區(qū)，后來成立家庭，馬上會(huì)搬到郊區(qū)。他們不會(huì)說我在城里養(yǎng)孩子，這種現(xiàn)象極其少?，F(xiàn)在中國開始考慮所謂的生育斷崖問題，很重要的考慮是我們房子的結(jié)構(gòu)。

第二，價(jià)值減損。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代修的房子，現(xiàn)在的形容叫“老破小”。這些房子很難維修，因?yàn)樯婕暗降娜撕芏?，要不要裝電梯，要給幾層的房子裝電梯，裝電梯時(shí)還要集體行動(dòng)，很多人不同意裝電梯怎么辦。很難達(dá)成一致，維修和物業(yè)就上不去。

老公房住著很多老同志，退休金低，物業(yè)費(fèi)收不上，導(dǎo)致環(huán)境糟，價(jià)值差。香港公寓樓也有這種情況，剛住進(jìn)去時(shí)還是嶄新，過十年二十年，由于缺乏維護(hù)，財(cái)產(chǎn)貶值非常大。如果你住別墅或獨(dú)棟，維護(hù)起來簡單一點(diǎn)，價(jià)值不容易減損。

此外，還有交通擁堵。北京有一個(gè)號(hào)稱全亞洲最大的社區(qū)，200平米的面積一共20層，每層住20個(gè)人，那就可以有400個(gè)人。這么一點(diǎn)面積往上垂直，一共就有400人。小區(qū)的車增多，停車就會(huì)比較麻煩，這就帶來交通擁堵的問題。如果說住別墅，面積集中攤開來，會(huì)有很多的道路，堵車就不會(huì)這么嚴(yán)重。

還有一點(diǎn)，消費(fèi)抑制。以我自己買書作為例子吧。中國的書價(jià)和國外相比還是蠻便宜的，一本書四五十塊錢，但是書所占的地方很貴。一個(gè)書房15平米，至少150萬。書房這么貴，或者干脆沒書房，你不得不少買書。

相同的道理，你看到一個(gè)東西很好，想買回放在家，一看家里沒地方放，不愿意買，這就是消費(fèi)抑制。此外，買房還按揭也是在抑制其它消費(fèi)。這些都是微觀層面觀察。每個(gè)人累計(jì)起來，在宏觀層面就會(huì)體現(xiàn)出來。

最后談一個(gè)問題，是治安的比較。歐洲和倫敦、巴黎的公寓區(qū)，一般來說社會(huì)治安比較差。是不是住戶的收入低，導(dǎo)致治安的問題。由于沒有確切結(jié)論，我就不細(xì)講。但可以從管理的角度來分析。如果你住過二三十層的房子，就會(huì)意識(shí)到：小區(qū)治安管理是在削弱的。這也是居住貧困的一個(gè)表現(xiàn)。

公寓為何多，別墅為何少

在座絕大多數(shù)人，我想你們都希望住上更大的房子。為什么不提供這樣的房子？為什么建那么多公寓和單元房呢？

我想一個(gè)可能是，為了公平。我們現(xiàn)在的單元房還有獨(dú)立衛(wèi)生間和廚房，其實(shí)一些更老的筒子樓，使用共享衛(wèi)生間，共享廚房。為什么有這種現(xiàn)象？這種房子體現(xiàn)了公平。大家住在一起，沒有誰比誰的房子更好。廠長經(jīng)理和普通員工住一起，大家都能見度，這是過去理想的公平社會(huì)的一個(gè)方面，這是很有意思的現(xiàn)象。

第二，集約。近200平米的面積再往上蓋20層，一層住20個(gè)人，一下就可以住400個(gè)人。400個(gè)人只占用200平米的面積，非常集約用地。過去計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的中國，一直都在強(qiáng)調(diào)要集約用地。對(duì)建設(shè)用地千方百計(jì)予以保證，對(duì)住房用地嚴(yán)格限制，這是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)國家都有的一個(gè)特點(diǎn)。

前一段時(shí)間，我有一位朋友到塞爾維亞旅游，他覺得當(dāng)?shù)睾蛧鴥?nèi)很相像，大家都住蘇式建筑的房子，很少有獨(dú)棟。這就是過去計(jì)劃經(jīng)濟(jì)國家的特點(diǎn)。我們中學(xué)的時(shí)候，學(xué)習(xí)時(shí)事政治，往往會(huì)談到從粗放型向集約型轉(zhuǎn)變。比如農(nóng)村的房子，搞城市化了，不能像農(nóng)村一樣一家一戶自己一個(gè)院子，那是浪費(fèi)。怎么辦？蓋公寓，出現(xiàn)小鎮(zhèn)上二三十層的房子。在全世界其它地方很少見。

第三，環(huán)保。這么多人在一起，消耗資源攤到更多平面上，占用土地資源太多，是不是很浪費(fèi)？如果公寓樓再配上公共交通，是不是很完美的生活方式？因?yàn)槟菢臃浅＜s環(huán)?！，F(xiàn)在很多地方搞新城建設(shè)，都是按照這種思路做。

這個(gè)觀念最早來自于哪里呢？還是來自于蘇聯(lián)。當(dāng)時(shí)理想的城市是，大家住單元房，土地集約利用。美國式郊區(qū)受到批判，當(dāng)時(shí)認(rèn)為美國式郊區(qū)雜亂無章，占用太多土地，而理想的居住社區(qū)是幾棟單元樓，加一些商業(yè)中心，再加上公共交通，私人所占空間越少越好。

商場一蓋起來，很多活動(dòng)轉(zhuǎn)移到外面來，不需要在家里。家里不就是提供吃飯睡覺的地方嗎？我們看到，中國很多蓋房子的思路，差不多都是這樣。

這種觀念不止影響計(jì)劃經(jīng)濟(jì)國家，很多歐洲國家也受影響，最典型的是瑞典，他們也蓋了很多類似的房子。在規(guī)劃師印象中，這樣是最美好，更節(jié)約土地的。大家最好不要開小汽車，大家坐公共交通一起來上班，同一層樓里面大家可以溝通交流。70年代瑞典蓋起很多類似的房子，后來這些房子慢慢被淘汰掉。

中國人也能住上大房子

實(shí)際上，絕大多數(shù)人的心中都有住大房子的欲望。現(xiàn)在小朋友看《小豬佩奇》，有人分析他們家的收入狀況，住在離倫敦市區(qū)不遠(yuǎn)的地方有一個(gè)獨(dú)棟，父親是做電腦的，母親做財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)。還有人分析日本的漫畫《櫻桃小丸子》，也是類似情況，他們都是住獨(dú)棟房子的。

我的老家小鎮(zhèn)有一萬多人，現(xiàn)在蓋起了十幾層的房子。無論當(dāng)?shù)氐拈L官還是下面很多人，剛開始的時(shí)候，大家都覺得挺好。還有很多不識(shí)大局的老鄉(xiāng)說，為什么拆掉我們的房子，我們兩層的房子挺好，為什么非要讓我們住那樣的房子？現(xiàn)實(shí)情況是，從平房或兩層獨(dú)立小房搬到高樓住的現(xiàn)象，現(xiàn)在越來越多。

從前面數(shù)據(jù)看，在相當(dāng)長時(shí)間內(nèi)，我們沒法新增土地面積，獨(dú)棟所占比例3%，這個(gè)趨勢很難扭轉(zhuǎn)。70-90政策以來（編者注：指政府部門出讓住宅建設(shè)用地時(shí)，要求70%的住房在90平米以下），這種情況會(huì)更嚴(yán)重?，F(xiàn)在計(jì)劃生育放開，四口五口之家大量出現(xiàn)，馬上房子不夠用了，70-90政策什么時(shí)候廢除還是個(gè)疑問。

我們每個(gè)人都渴望住得越來越好。很多人又擔(dān)心，土地放開之后，會(huì)不會(huì)亂？我和好幾個(gè)房地產(chǎn)商溝通交流，他們說，如果真的讓我們自己來做，我們?cè)趺磿?huì)亂搞呢？

從國外的經(jīng)驗(yàn)看，美國對(duì)住房管制最松的州是德克薩斯州，休斯敦的住房管制最松，屋價(jià)最便宜，住的面積最好，也沒有導(dǎo)致其它亂象。

中國人要打破對(duì)單元房的迷信。很多擔(dān)憂中國人多地少，住房占用土地怎么辦？前面已經(jīng)講了，世界上好多國家和地區(qū)用了更少的單元房、更多的獨(dú)棟，其實(shí)沒有導(dǎo)致更多的土地浪費(fèi)。原因在哪里？把工業(yè)用地的比例調(diào)下來，把居住用地的比例提上去，很多空間都可以重新改造。

2002年我第一次去大阪，感覺現(xiàn)代化程度遠(yuǎn)不如上海。我們所謂的現(xiàn)代化無非就是高樓，大阪高樓沒有上海多。大阪的人口密度比我們高到不知哪里去了，人家沒有這么多高房子，也能住得這么好。

這里面一定有邏輯。中國人能不能走出居住貧困，住上大房子？領(lǐng)導(dǎo)層要改變規(guī)劃思路，民眾知識(shí)和輿論也要轉(zhuǎn)變，大家將來住上獨(dú)立獨(dú)棟的房子，還是可以的。

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